堺筋倶楽部で行われた立春名刺交換会に行ってきました

昨日、建診協関西支部主催の立春名刺交換会に2名で参加してきました。早いもので8年目となります。北海道から九州まで各地からの参加数は45名でした。今年の会場は堺筋倶楽部です。

このような建診協が行う会場は歴史的価値を持った建造物が恒例です。やはり建物の価値を高めて長く使い続けられる建物にしてゆく活動をしている限り、会場選びには拘っています。建診協関西支部では2月早々に立春名刺交換会を毎年開催しているが、堺筋倶楽部で行うのは今年が初めてで、これまでは中之島公会堂で行うことが続いていました。

堺筋倶楽部は1931(昭和6)年に川崎貯蓄銀行大阪支店として建てられた近代建築で、当時多種多様な銀行群でその重厚な様式美を競い合ったが、1936年に親銀行の川崎第百銀行に合併されて消滅する。

2001(平成13)年にフレンチとイタリアンのレストランとしてコンバージョンされたのが堺筋倶楽部です。外観は竣工時のデザインを残していて、玄関周りとその上部に濃密な装飾が施されている。1階は元営業室の高い天井を生かしたイタリアン、2階と3階は役員室や電話交換室、金庫室、個室の並ぶフレンチとなっていて、施設全体を使ったウエディングにも対応している。

当時の設計は矢部又吉と言われている。1934年竣工の旧川崎貯蓄銀行福島出張所(現・ミナミ株式会社)も、矢部又吉の設計です。

 

交歓会の模様:会場は1階のイタリアンレストラン

開会前:銀行時代のお客様コーナーに集まっています。

関西支部長の挨拶:後ろが金庫室入口(扉は国産です)

 

2階ギャラリーから(中央が銀行時代の営業室、左側周囲がお客様コーナー)

 

4階のウエディングルーム

 

また建診協では毎年1月には新年賀詞交換会を行っていて、今年も学士会館でした。参加者は立春名刺交換会同様、北海道から九州まで総勢78名でした。

ホームページによると学士会館は以下のように紹介されています。(抜粋)

1877(明治10)年4月に創設した東京大学は、1886(明治19)年3月、「帝国大学」と改組改称いたしました。それまでの9年間、東京大学総理であった加藤弘之先生が退任されたのを機に、先生に対する謝恩会が開かれました。
これが「学士会」のはじまりです。のちに、旧帝国大学(現在の国立七大学[※])出身者の親睦と知識交流を目的とした場に発展して行きました。
※国立七大学とは北海道大学、東北大学、東京大学、名古屋大学、京都大学、大阪大学、九州大学のこと。

長い歴史のなかで、様々な出来事もありました。1936(昭和11)年の2・26事件の際には、第14師団東京警備隊司令部が置かれ、1941(昭和16)年に太平洋戦争が勃発すると、翌年以降、会館屋上に高射機関銃陣地が設けられました。1945(昭和20)年には、会館の一部が空襲の被害を受ける一方、館内のいくつかの部屋を日本軍に提供することになりました。そして終戦後の同年9月、連合国軍総司令部(GHQ)に接収されて閉館。高級将校の宿舎や将校倶楽部として使用されていましたが、1956(昭和31)年7月に返還されました。

宿泊、レストラン、会議室、結婚式場などを完備する学士会館は、学士会員のための倶楽部施設ですが、現在では一部施設を除いて一般利用が可能となり、会員以外の多くの方々にご愛用いただいております。

学士会館の敷地内に、野球のボールを握った手の記念碑があります。これは日本に初めて野球を伝えたとされるホーレス・ウィルソン氏の野球殿堂入りを記念して、2003(平成15)年に建立された「日本野球発祥の地」のモニュメントです。

 

私たちの仲間はこのような会に参加することを楽しみにしているようです。もちろん年間通じて行われる理事会・総会・見学会・研修会などもこのように歴史的価値のある建物などを利用しています。

五感

五感(視覚・聴覚・臭覚・味覚・触感)は動物が持ち合わせている素晴らしい能力である。様々な分野でIT技術のことが取り上げられているが、五感は感性(エモーション)に左右されるのに対し、ITは論理性(ロジック)のみの評価で全く曖昧さのない世界であろう。感性とロジックを考えるうえで興味深いことのひとつとして、将棋や囲碁の世界で、棋士とコンピュータの戦いで、人間の感性とコンピュータの演算応力のどちらが優れているかです。

赤ひげ建太郎の仕事の中で建物の劣化調査と診断がある。建物調査においてもいろんな機械を用いて行うことができるが、まだまだ人間の五感にはかなわないのが実状です。人の五感は優れていて、床や壁のわずかな傾き・外壁の石が積まれているのか張られているのか・表面のデコボコ・タイルの浮きがあるか否かなど、機械では正しく情報を取得できないことがまだまだ多い。

コンピュータには感性はないと思うけれど、技術の進化で益々人間に近づいてきている。現場での人手不足を考えるうえで、また安全性や効率化や正確性などで、近い将来人間の感性と同等のロボットが現場を支える日は近いのではないでしょうか。一方ロボットは人間の活動をアシストする道具であるから、最終的には人の完成で判断するしかない。

人には五感に加えてコンピュータが持ち合わせていない第六感がまだある。

 

IT技術

毎日意識しなくても私たちの暮らしは見えないところでコンピュータに支えられている。一時たりとも社会や暮らしに欠かせないインフラです。

人口減少社会に入り益々コンピュータやロボットにお世話にならなければならなくなるのでしょう。昔見たことがある映画のように、ボットが人間を襲うようなことにならないのか心配であるが、映画で描かれたことが実社会で現実となった例は少なくはなく、人工知能と感情を持ったロボットが進化した場合、映画の中での空想事であると言い切れるのかどうか。

赤ひげ建太郎が社会に出たころは設計図を手で描く、この時代はすべてが手間暇かける手作業。やがて鉛筆で描くから、コンピュータで製図をする。このころになると電卓をほとんど使わなくなる。さらに進んで、一級建築士が手間暇かけてやっていたことが、コンピュータさえ使えれば素人でもかなりのことができるようになる。当然スタッフの業務時間は一気に短縮されるし、まさに「早い・正確・見える化」が進み、50年前にやっていたことからすれば格段の生産性の向上である。

今日日政府も提唱している「働き方改革・生産性向上」といったキーワードに示されていることが建築生産のあらゆる場面で具現化しようとしている。既に建設現場では設計図を片手にではなく、各職種がタブレットにより情報を共有しながら、品質の確保と後戻りをなくすこと・シュミレーションされた計画によるスマート化された施工手順、もちろん建設後のメンテナンスのための情報を残しながら。

これらの生産過程で必須となるのがBIMである。BIMとは生産過程で従来やってきた、設計図を書くのではなく、コンピュータ上で建物を作って、その情報を自動的に設計図に連動させるものである。BIMデータは建物を生む段階から生涯にわたって活かせるツールとなる。

IT技術は業務の進め方に革新をもたらす。IT革命は何も製造業にもたらす特殊なものではなく、私たちの暮らし方まで一変させる技術なのです。設計監理の業務の中には様々な要素があり、ひとつひとつの要素に対しIT化によって「早くて・正確で・誰が見ても分かる」ものとし、設計監理業務(作業)が一級建築士の専売特許ではなくなりつつあることを実感しているこの頃である。

 

 

マンションの設備

 

マンションに限らず建物の寿命を決定付けるのは設備である。設備は人が暮らすうえで欠かせないインフラに他ならないからです。

マンションの設備を考えると、給排水設備・ガス設備・空調換気設備・電灯設備・電話設備・インターネット設備・テレビ共聴設備・インターホン設備・消防設備・防災設備・昇降機(エレベーター)設備・機械式駐車場設備など多岐にわたります。これらの設備のどれをとってもいったん故障となれば生活の不便を余儀なくされるばかりか、人命にかかわる設備もあります。

だから大規模修繕工事に関係するものとしては、建物の劣化や美観の回復だけを視野に入れて取り組むことだけでは不十分と言える。大規模修繕工事はマンションの資産価値向上とインフラ設備の健全性を維持する上からも、更にはマンションの長寿命化も考えるうえでは対象業務の範囲から視点を外すことができないのです。

第一回目の大規模修繕では設備関連の劣化はさほど進んでいないかもしれないが、次回以降の計画修繕を考える上では、第一回目の大規模修繕を侮ってはいけないのです。第一回目の大規模修繕に合わせて設備関連の調査を行い、たとえ修繕メニューに入らないとしてもその記録を残すことは、次回以降の大規模修繕の際の改修メニューならびに計画修繕として必ず役立つものです。

設備改修の項目として、第一回目の大規模修繕の時期は、築後12年~15年経過した時点で行うことが多いようだが、インターホンの機器の更新時期がおよそ15年程度と言われていることもあり、建物の改修時期と重なってきます。さらには二回目の大規模修繕を築後30年~35年と想定すれば、給排水設備を含み多くの設備の改修時期と重なることも想定される。

マンションの設備の改修は居住者の生活制限を最小に抑える工夫を求められる以上、改修計画・改修技術そして費用と効果の面からも慎重に進めることが求められる。設備関連の改修、特に排水設備の改修はマンション固有の仕様があり、また改修に際しては専有部の内装工事などの影響を考慮すれば、改修時期の検討も含め5年程度の準備期間が必要となるでしょう。

第一回目の大規模修繕から助走を付け、二回目以降の改修をストレスなく進めたいものです。大都市部では2回目・3回目の大規模修繕や設備改修の事例が多く出てきていますが、地方都市においても設備改修が本格的となる時期は迫ってきていると考えられる。

このような点からも、建物改修だけではなく、設備改修にも十分対応できる設計コンサルタントの役割はより一層重くなることが考えられる。

ヴィンテージマンションプロジェクト推進協議会

ヴィンテージマンションプロジェクト推進協議会について

ヴィンテージマンションプロジェクト推進協議会
(ヴィンテージマンションの定義:古くても価値のあるマンション)
設立趣旨
我が国のマンションストックは610万戸を超え、都市部の居住形態としてなくてはならないものとなっています。一方で築後30年を経過するマンションも約150万戸と全体の25%となり、国土交通省も建替えや老朽マンション対策としてその施策を検討しております。しかし、国土交通省の平成25年度のマンション総合調査によると、約9割の分譲マンションでは長期修繕計画を作成し、管理組合、管理会社、施工会社、コンサルタント等がそれぞれの役割のもと、適切な維持管理を行ってきております。それにも関わらず分譲マンションの中古販売価格は、年々下がる一方であり、資産価値を向上させる大規模修繕工事やリフォーム、リノベーションを行ってもその評価がまったく反映されていない状況にあります。
これについては、日本の分譲マンションの歴史がまだ浅く、実際にその寿命がどのくらいあるのか、保たせることができるのか、といった情報が不足していること、その検証が行われていないことなど、適切な評価を行うための仕組み作りがこれまで行われてきていなかったことが原因としてあげられます。

そこで、適切な建物評価のあり方やその検証作業、実例報告などを関係団体の連携のもとに調査・研究を行い、関係各所に提言、支援、情報発信することを目的として当協議会を設立しました。
平成28年2月17日

協議会構成メンバー

【代表委員】
一般社団法人 マンション計画修繕施工協会 会長 坂倉 徹
【委員メンバー】
NPO法人 全国マンション管理組合連合会
一般社団法人 マンション計画修繕施工協会
一般社団法人 日本マンション管理士会連合会
一般社団法人 リノベーション住宅推進協議会
一般社団法人 マンションリフォーム技術協会
公益社団法人 東京都不動産鑑定士協会
NPO法人 リニューアル技術開発協会
建物診断設計事業協同組合
西武信用金庫
ハウスプラス住宅保証株式会社
株式会社住宅あんしん保証
【協議会事務局】
一般社団法人 マンション計画修繕施工協会内
【オブザーバー】
住宅金融支援機構
一般財団法人 不動産適正取引推進機構
一般社団法人 マンション管理業協会

 

詳しくは http://vmp.jp.net/

 

(協議会参加団体への通知について)

ヴィンテージマンションプロジェクト推進協議会において、国土交通省の「良質な工事を適正に評価する」仕組みの開発として、「良質住宅ストック形成のための市場環境整備促進事業」の採択を受け、計画修繕工事における「マンション共用部評価書・同基準」の検討、作成を行って参りましたが、今般その作業が完了し、マンション管理組合に向けてのセミナーなどでPR活動を行います。

 

 

 

ツボ

人の体でもツボでないところに鍼やあんまをしてもらうと、コリが取れるどころか不調になってしまいます。

大規模修繕工事でも同じで、“ここは部分補修・ここは防水・ここは塗装・ここは取替え”といったように、適材適所の修繕方法があります。

ところが“防水業者は防水・塗装業者は塗装・金物業者は金物・電気業者は電気・配管業者は配管”といったように専門分野が分かれている。建物の修繕工事はそれらを統合して成り立っているのです。

細分化されている工事項目を統合して、建物の最適化を効率良く進めるプランを作るのが設計コンサルタントの役割のひとつでしょう。

実際、改修後の現場を見てみると、ここはウレタン防水をキチンとやらなければならないところに塗装をかけていたり、雨かかりで錆から腐食に至る鉄部の部材をステンレス製の部材に交換しなく塗装してみたりと、建物を守るためには必ずやらなければならない工法をやっていないことを見かけます。これは自社の得意分野で済ませれば手間もかからず楽だからです。

設計コンサルタントも同様です。大規模修繕工事は1回で終えるものではないはずです。調査過程で給排水管の状態を調査しておくべきところをやらなかったり、改善すべき点をおろそかにしたり、とにかく簡単で自社の得意分野でことを済まそうとする傾向があります。

1回目の大規模修繕であっても侮れません。いい加減な修繕工事だと必ず2回目の大規模修繕工事に悪影響が重なります。これは費用面でも多大な損失となるものです。(実際に2回目・3回目の修繕工事で複数件経験済み)

工事現場の品質管理は一義的には施工会社の現場代理人(監督)によりますが、工事請負契約書に“どの部分の修繕をどのような材料と施工方法とする”と明示する必要があります。

この書類を明示していない設計コンサルが多いようです。契約図書に明示することで建物の修繕方法を指定し、契約通りの工事となるように監理する。そのことがマンションの長寿命化とコストの低減へとつながってゆきます。

収益計画

企業には年度毎の売上と収益の目標があります。

マンションにおいては長期修繕計画を作成し、将来想定している大規模修繕工事のために引き当てる資金として積立金をプールしています。

長期修繕計画で想定している大規模修繕工事の時期と、建物の劣化状態による修繕工事の時期とは必ずしも一致するとは限りません。

一部の管理会社は長期修繕計画の修繕年次をタテにとって、「そろそろ修繕工事の時期となりましたので具体的な準備に係るための調査を行います」などとして、自社関連の会社に受注誘導するような動きを取ります。

一概には言えないが、管理組合のための大規模修繕計画ではなく、管理会社の長期収益計画とみなされるような実態があります。

「屋上防水の保証が10年、保証期間が過ぎましたので、屋上防水の改修工事が必要です」、これとて建物の劣化は人の体と同じく、年数を重ねたからどの建物でも劣化レベルが一律に進行することはありません。築年数を重ねると個別の劣化程度の差異は大きくなってゆきます。

実際には部分的な補修で事足りものを、全面改修することを進めている場合もあります。これではいくら積立金があっても追いつきません。正しい現場の判断を経ずに修繕を繰り返すのであれば、工事会社のための短期収益計画でしかありません。

建物の修繕が必要か否か、また部分的な修繕を行うのであればどのような手法が可能なのかを含め、第三者的で管理組合の立場がとれる建築の専門家の意見を求めることをお勧めします。

大規模修繕工事の時期(続き)

マンションの大規模修繕時期としておおよその目安はあります。その時期は「12年周期」で考えられることが多いようです。新築時の長期修繕計画では、第1回目の大規模修繕を12年後と設定している場合が一般的でしょう。

建物は年々劣化してくるのは当然としても、その劣化進行速度と劣化の程度はどの建物でも時間経過に沿って一律に進むわけではありません。

建設初期の施工品質・立地による影響(海に近い、山に近い、工業地帯、市街地など)・建てた後の維持保全・使用環境・その他などによって、人の体と同様に建物劣化は個別に異なり、時間経過とともにその差異の開きは大きくなります。

大規模修繕の時期として判断される要素として、(1)築年数が相当経ったから、(2)外壁など建物の汚れがひどくなったから、(3)長期修繕計画で決まっているから。以上の三つの動機で判断されているようです。

しかしよく考えてみると10数年間の間に屋上防水は改修しているケースを見かけます。そうすると建物を傷める要因が少なくなっているのだから、築年数に関係なく大規模修繕工事が必要なのか?といった疑念が出てきます。また外壁などの塗装の劣化はあっても、躯体を守る性能は維持している場合が殆どです。

つまり築年数を経ていても、建物の劣化実態を正しく把握して、直ちに取り組むべきか、取組むのであれば大規模修繕とは切り離してどの部分の修繕を行うのか、本格的な大規模修繕を考えるのであれば何年後を目標に準備して進めるのかなど、多角的な判断が必要に思える。

以上の点から赤ひげ建太郎が発するコメントで、「まだ本格的な大規模修繕は3・4年先でも大丈夫だが、現段階で必要な修繕はココとココです。修繕方法はこのようにして行います」といったアドバイスをする場合があります。

とにかく大切な修繕積立金を効率よく活かすためにも、大規模修繕の時期を定型的に捉えない方が良いと思います。そのような思いを持たれたら、赤ひげ建太郎のような専門家に相談して、簡単な事前の調査を行うことをお勧めします。

12年に1度行われることの多いマンションの大規模修繕だが、その資金となる修繕積立金が十分に蓄えられているマンションは少ないです。特に仮設足場代に多額の費用を要することもあって、修繕周期を長期化することは、財政的な見地から見ると効果は絶大です。

くれぐれも施工サイドの長期収益計画に惑わされないように。

大規模修繕工事の施工会社選定

 大規模修繕工事の施工会社の選定は、管理組合員の貴重な積立金を予算化して行う事業であるから、選定経過の透明性の確保が最も要求される事項です。

特定の会社からの推薦で安易に決めたり、どの業者でも良いのでもありません。公共事業と同じレベルの公正で公平な選定方法が必要となるのです。(選定手順は管理組合役員の皆様と共有しながら以下のとおり進めます)

1.見積を依頼する会社を公募します。公募に際し一定以上の資格条件を付します。

2.設定した条件に見合う施工会社を公募します。(管理組合員にも呼び掛けのお願いを行います)

3.応募してきた会社の書類審査を行い、設定条件を満たしている会社に見積依頼の通知と見積に必要な資料を配布します。

4.現場の確認の目的で現場説明会を行います。

5.質疑応答を行います。

6.各社から見積書を提示してもらいます。

7.見積内容の比較資料を作り、管理組合役員様と協議し、ヒアリング会に出席してもらう会社を選定します。

8.ヒアリング会で現場を担当する予定者との質疑などを行います。ここで価格交渉先を選定します。

9.管理組合の予算と見積額のギャップを埋めるための交渉を行い、最終的な一社に絞り込みます。

10.理事会に対し1~9の報告を行い一社に絞り込んだ経過を説明し、理事会で絞り込んだ会社を内定し総会の議案(工事請負契約の同意決議:工事概要と発注金額→積立金の取崩し)として準備します。

11.総会承認で工事会社と請負契約ができます。これらの経過を経て工事が始まります。

以上 一連の事務手続きはコンサルタントである設計スタッフが管理組合の事務代行として進めます。当然専門家として価格交渉の進行もお手伝いをします。もちろん総会決議を経ないと工事に取り掛かれませんので、全ての場面の資料を整理し、どんな質疑にも応じられるようにしておかなければなりません。

これらの経過を考えると、お役所の公共事業の発注と似たところがあります。入札という手続きではなく、見積資料は各社の企業努力として単価のみを自発的に入れてもらい、なおかつヒアリングで現場担当者の力量や相性を確認する、そして最後には価格交渉となります。

全ての手続きは管理組合の合意形成がベースにあるからなのです。一部の人の疑念や不満を残せば、マンション自体のコミュニティを毀損することにもなりかねません。

速谷神社

11月9日早朝、広島市廿日市市の速谷神社に。

友人に誘われて、倫理法人会のモーニングセミナーです。セミナーは6時~7時だが、事情があって遅刻でした。

速谷神社は市内中心地から西広島バイパス宮島方面に向かい、上平良交差点を降り5分ほどの場所です。

大変立派な神社で、交通安全の神様としても有名のようです。

 

(当日の写真です)

境内の広さはもとより、本殿・拝殿の威容は立派です。

インターネットでの情報によると(抜粋)

ご由緒

→古代、安岐の国を開かれた大神で、………安岐建国の祖神です。

千八百年の歴史

→当社は平安時代、国家から管弊大社に認められ、………山陽道八か国でも最高峰の神格を誇りました。

皇室からの崇敬

→天皇陛下は平成に入って三度、当社に弊饌料を奉納されています。