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大規模修繕工事の手数料

当社はおよそ50年の社歴がありますが、お客様は殆ど建設関連の会社ではなく、実際に建築する施主(建築主)との直接契約です。つまりどこかの企業の下請けではないのです。

平成13年からマンションの大規模修繕工事の調査診断・設計監理の業務を手掛けてきましたが、当該の大規模修繕工事に直接は関係ない立場の管理会社(一部の管理会社)から、手数料なるものが必要だとして請求された経験があります。(もちろん言われなき要求のため不払い)

このことは特定の施工業者に対しても、一部の管理会社であると思いますが、業者から管理会社に手数料なるものの支払いが行われていると聞いています。この事をどうして知りえるかと言いますと、数多くの施工会社と工事監理の関係で、時には雑談をしますから、ボヤキ的に飛び出す話なのです。

その手数料の取引(ショバ代)にはレッキとした契約書が存在している場合もあるようです。しかも管理会社の下請けでもないのに。もっと考えるなら、どのような経緯があって手数料の支払い義務を求められる契約が生じたのかです。手数料の額は工事額の1割程度でしょう。考えなくても分かる大変大きな金額です。

でも、大半の管理会社は本業の管理サービスをしっかりして、「顧客満足度を維持する」といった考えを持っています。

仮設足場の種類

マンションに限らずどのような工事でも必要となるものが仮設足場です。

仮設足場を考えると、高層建物などでは上部から吊るし、上下に移動させるあるいは横移動をさせるゴンドラ形式のものと、よく見かける一般的な地上から組み立てる足場があります。もちろん状況によっては多様な組み合わせがされます。

一般的な仮設足場は、関係法令によってその設置基準などが定められています。足場を構成する骨組みの種類も各種ありますが、マンションの大規模修繕工事の場合、当社は作業性とコストなどの面で枠組み足場を標準的に指定しています。枠組み足場の幅も90センチ幅のもので組み立てることを設計図書に明記します。

足場材の指定基準として、組み立て時の騒音と堅牢性などです。マンションの居住者の方には体調不良などでお休みの方がいるかもしれません。お住まいの方への工事中の影響緩和の配慮が必要となります。特に騒音です。

また、足場材の倒壊防止のために外壁面などに固定します。その際に外壁にボルトで固定するための穴をあけることも、建物の所有管理はマンション管理組合ですので、その了解が必要となります。(解体時には穴埋めをします)

必要に応じて足場下の通行者等への安全確保のために、上部に突き出した庇(アサガオ)といったものも設置する場合があります。

足場材の外周には、物体の落下防止や塗料材の飛散防止の措置として、シートを張ります。このシートも多種多様で、防音シート・通常のシート・メッシュシート・カヤシートなどがあります。マンションなどの大規模修繕工事の場合、当社は白色の新品のカヤシートを設計図書で指定しています。最近では黒色のシートが良く使用されるようになりました。

いずれにせよ、シートを張り巡らせると居室内が暗くなります。その度合いがひどくなると居住している方のストレスのもととなるため、日中でも晴天時には照明がなくても生活できる程度の明るさ確保が必要と考えてカヤシートを選定します。

足場に限らず仮設物は発注者にとって、工事後にカタチとして残らないが、工事には欠かせない費用となります。可能な限り合理的な考えで計画することも大切です。

上の写真は街角で見かける足場のシートです。これでは電気を点けなければ暗くストレスです。

下の写真2枚は当社指定の白色カヤシートです。足場の骨組みが見えます。バルコニーも明るい。

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伝える技術の難しさ

弊社の業歴の中で、時代の変化に応じてサービスを提供する業務の中身を拡大してきました。新築の設計監理から建てた後の大規模修繕へ、そして建てた後にかかるランニングコストの適正化、建築以外の分野のコンサルタントなどです。

直面していることは、マンション分野の大規模修繕のコンサルタントと企業向けの経費削減支援をミックスした新しい分野のサービスをカタチにしようと奮闘しています。

どのようなサービスを考えても、お客様に響かなければ絵にも描いてもいないモチにすぎません。響いていただくためには、弊社が何を考えて、お客様にとってどのようなメリットがあるのかを明確に伝えなければなりません。しかしお伝えすることは大変難しいのです。

大企業のように優秀なスタッフと資金に任せ、絨緞爆撃のような広報活動はできません。私たちができるのは地上での局地戦であり、口コミ・インターネット・自らの体を使ったビラまき位でしょう。

でも、紙媒体をおろそかにすることは決してできません。紙面のデザインや文字の使い方など、大変なエネルギーを要します。

幸いにも弊社は過去に、マンション管理組合向けのセミナーチラシなどを自分たちで作ってきました。このような経験が新しい分野のサービスのメリットを伝える資料作成に役立っています。

もう少しすれば新規分野の資料が完成し、その資料を携えて未来のお客様のところに出向く活動を開始します。計画のサービスはリリース間近です。

もしかしたら、新しいサービスとして、広報活動のコンサルタントもできるかも。

企業の経費削減はまだまだできる!

多くの企業は売上を伸ばして利益確保をすることが難しくなっている。そんな状況下では、経費の削減を真剣に取り組まなければならないのだが、具体的には「不要な電気は消せ」「コピー用紙の裏紙を使え」といったように、見える部分の経費には敏感なのだが、その前に取り組むべきことがあるはずですが、なかなかできていないのが現実だろう。

経費削減には順序があると言いたい。調達コストの見直しを最初にやるべきだが、何をどこから手を付けたらよいのかが分からない。

例えば建てた後に建物を維持してゆくためにはどれくらい費用が掛かっているのだろうか?建物の生涯費用の中で建てる時の費用に対し何倍くらいの比率となっているのだろうか?このことを正確に知っている人は意外に少なく、ここの経費こそ隠れて見えない経費だといえると思います。しかもこの部分の費用はばかにならなく、毎月毎月固定的に支払っている固定経費そのものなのです。

かつてこの建物維持保全にかかる経費の削減を行った経験があるが、業種によってはびっくりするくらいの削減効果があることも経験しています。しかも一つの項目だけでなく複数の項目の削減を重ねると効果がより大きくなる場合があるのです。

ではどのようにして経費削減を行うのかといえば、まず調達のロスがないかを分析します。電力をはじめ各項目の調達契約が企業活動の実態と合致しているか否かです。ここにロスがあれば不必要な費用の負担を続けていることになるのです。

まさに建物を建てる時、そして長期にわたり維持保全してゆくための固定経費の削減は、企業収益の増大に等しくそれ以上の効果のあるものです。

私たちは建物の大規模修繕工事や調達コストの最適化に関する業務を経験してきました。これからは経験してきたノウハウを活用して、新たなサービスとして客先企業との出会いを求めてゆきます。

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管理組合の皆さんによる現場確認

工事現場は危険だから一般の人は立ち入れません。本当にそうなのか?

施工業者の現場責任者の人は工事関係者以外の人が工事現場に立ち入ることを避ける傾向があるような気がします。でも現在の安全管理はかなりの水準にあり、建設現場とて工場の中と同じレベルの安全対策を求められているのです。

私たちの考えは、発注の立場にある人が自分の所有管理している(所有管理する)建物の細部まで工事の出来具合等に対し納得をすることは重要だとしています。つまり工事現場は建設関係の特殊な空間だといった感覚は適切ではないとしているのです。

マンションの大規模修繕工事の際には、適切なタイミングで管理組合の方と一緒に足場に上がり工事の状況を確認していただきます。そしてポイントポイントでなぜこのような劣化が生じたのか、その処置をどのような考えで行っているのかを説明しています。多くの方は自分の所有している(管理している)建物の通常では見ることができない部分を確認できます。このことは建物に対する愛着も増してくる効果も期待できるのです。

当然保険に加入していただくことをお勧めしています。期間と人数限定の保険で負担も少額です。

(写真はリッチde鳴門Ⅲの現場です)

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