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大規模修繕工事で一番重要なこと

多くのマンションで計画的な修繕を行うための費用として、毎月区分所有者が修繕積立金という名目でお金を負担しています。この大規模修繕工事に対し、管理会社などから「そろそろ築後10年が経過したので具体的な大規模修繕工の準備を始めた方がいいですよ」といった話が出てきて、管理組合の役員の方も「じゃあどのように進めたらいいのだろうか?」となるのが一般的かもしれません。

ここで大規模修繕工事に限らず、誰を味方に付けるかが問題となります。

修繕積立金の性格は、区分所有者が捻出した貴重なお金が原資となる工事です。だからお金の使い方に透明性が求められるのです。この点を十分認識している人を味方に付けることが大原則となるでしょう。もちろんマンションの管理運営に精通していて、なおかつ大規模修繕工事における技術的なことや、工事中の居住者への配慮が十分できることも味方選定のポイントとなるでしょう。

なぜ優秀な味方をつけるかと言いますと、管理組合本来の主体性を維持できるからです。つまり管理組合の意思を大規模修繕工事に反映させるためです。

優れた味方の力を活かすと。

①          管理組合の体制作りから運営まで適切なサポートが得られる

②          工事に関する専門的な技術と施工手順の構築をしてもらえる

③          工事施工者の選定の事務手続きから工事に関する施工品質の審査をやってもらえる

④          管理組合役員の負担軽減と混乱が生じないように、先手先手と手を打ってくれる

⑤          全ての記録を整備して、いつでも公開できるようにしてくれる

⑥          管理組合が納得できる主体性をもった大規模修繕工事が実現できる

このように考えてくれば、どのような人が味方として適しているのかがお分かり頂けると思います。

工事を請け負わなく管理組合の立場に立てて行動できる人です。

しかし残念なのは、人を選ぶのではなく会社のブランドやお付き合いで選ぶ誤りです。大規模修繕に限らずすべては人が行うことです。その人の考え方や能力さらにはやる気、そして相性が合うかどうかも大切となります。

味方を選ぶことが安易に行われている現状を見るにつけ大規模修繕の危うさを感じる場合もあります。現に他社を味方として大規模修繕工事が終了し、その後に管理組合からの投書とか愚痴を聞かされることもあるからです。

7月6日の午後1時30分から、大規模修繕工事の勉強会を岡山県立図書館で行います。会場で詳しくお話しさせていただきます。管理組合の方のご参加を期待しています。残り10席ほどとなりました。参加希望される方はご一報ください。

大規模修繕工事のポリシー

大規模修繕工事って何をするの?建物をきれいにすること?

綺麗にすることが大規模修繕工事の目的ではありません。目的は建物を劣化から守ることです。この辺りのことを管理組合の皆さんと意識の共有がなされていないと、混乱のもととなる場合があります。

限られた予算の中で工事を行うのだから当然だろうと思いますが、やはり折角足場を掛けての大工事なのだから、気持ちは綺麗にしたい。

建物を守るといった点で考えると、まず、危険と思しき剥落などの個所は絶対に改修を行わなければなりません。それから漏水などの事象の現れている部分は修繕します。更にできれば、放置しておけば将来建物にダメージを生じさせる部分の未然の改修です。この三つの考え方は大変重要となります。

多くの事例を見てきましたが、何かを塗布すれば当面はきれいになります。綺麗にはなっているが、肝心の部分の補修が不十分。例えば下地補修や防水層の剥離などです。

素人の人には隠れた部分の施工品質を見抜く力はありません。ペンキを塗ることが大規模修繕工事ではないのです。塗装業者は塗装を、防水業者は防水をやりたがります。それを生業としているからと言えばそうでしょう。

建物を守るといった点でいえば、設備や付帯施設も含めたトータルで考えなければなりません。場合によれば保守点検を容易にするための改善、使い勝手の悪いところはの改良をする。このような視点がなければ綺麗にすることに捉われて肝心なことを置き忘れるかもしれません。

大規模修繕工事は保全行為の一部なのだということを認識する必要があります。「守りながら綺麗にする」。このことが求められるポリシーです。

良い管理会社の見分け方

マンション管理の一部または全部を外部の会社に委託しているケースが殆どでしょう。まれに完全自主管理のマンションもあります。概して自主管理のマンションの区分所有者の方の方が意識は高いように感じます。

管理を委託するにしても、「自分たちのマンションは自分たちで守る」。このような気概が薄く無関心でいると、余分な出費がどんどん膨らんでゆき、気が付けば満足な大規模修繕や必要な日常対応が困難となります。

そこで委託先として良い管理会社とはどんな会社なのだろう?そこでいくつかの点を列記してみました。

1.とにかくマンションを良くしようと行動を起こす管理会社

2.理事会や総会の出席者を多くしようと行動する管理会社

3.滞納問題を少なくする努力と、滞納が発生した時の対応マニュアルを事前に提案する管理会社

4.委託契約に忠実で、契約にないことを強引に提案しない管理会社

5.コンプライアンス(法令順守)がしっかりしている管理会社

以上の点が思い付くが、いくら管理会社が優れた提案をしても、それを受け止めるだけの感性のない管理組合だとなかなか良いマンションになりません。やはりパートナーと一緒になって、互いに協調の関係が問われるのは言うまでもありません。

くろせぶどう園の取材

梅雨の先駆けと思われる雨模様の昨日、私(黒瀬)の兄が60歳から始めたぶどう園に、取材のためにデザイナー2名の方と久しぶりに出向いて行ってきました。

ぶどう園は美咲町(旧中央町)にあり、現在では約60アールの規模です。岡山県も力を入れているニューピオーネや、シャインマスカット、瀬戸ジャイアントなどを栽培していて、40アールほどが加温栽培の施設を整えている。加温栽培のブドウは色が付き始めていて、出荷時期は早いもので一か月後から始まるようです。現在はまだ袋をかけた状態です。

一方無加温栽培の棚のブドウは、粒はまだまだ小さくジベルリン処理(種がつかない処理)の途中でした。出荷時期は8月中旬から9月いっぱいまでの予定です。

今回出かけて行った目的は、くろせぶどう園の販促資料の作成のための取材であって、農業生産物であっても、これからの時代においてはブランド戦略が重要な要素となります。例えば商品構成をニューピオーネとシャインマスカットのコンビネーション(紫色と緑色のブドウのセット商品)などを考えると、ぶどう園のロゴデザインから統一したイメージの出荷箱に至るまでの整備を行う必要があるからです。

なおデザインを手掛けて頂くのは、株式会社ケイズ・ユニットの池上氏です。池上氏は私の中学時代の同級生のご子息というご縁もあります。

以下の写真は上から、兄が現在の状況を説明(昨日)・朝採ったところ(昨年)・化粧箱に詰めたところ(昨年)・出荷前(昨年)

ご入用の方は当社(黒瀬)までご一報ください。

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車の移動とバルコニーの片づけ

マンションの大規模修繕工事には工事とは直接関係しないが、必ず対応しなければならないことがあります。それは駐車場の移動とバルコニーの片づけです。

車の移動は、工事に際し駐車場の一部が使用できなくなるために、該当する駐車車両の移動が工事期間中必要となるものです。私たちは設計図書の中に、仮設計画でどの部分で何台の車両移動が必要となるかを示し、管理組合の役員さんと協議します。そして該当する方の車両移動をお願いすることになるのです。

さらに移動する車両の仮の駐車場の費用は設計図書に織り込みます。それを受けて工事業者は管理組合の役員さんと協議しながら、近くて適当な場所を探して仮駐車場の確保となるのです。当然移動される方の駐車料金は従前どおりですが、ここで管理組合としては移動される方の負担軽減と協力の意味で、駐車料金の手当的の措置を考慮されるのが一般的です。したがって、管理組合の役員の方々は駐車場確保の直接的な苦労はないと言えます。

一方、バルコニーの片づけですが、私たちは設計段階で居住者用の仮の倉庫を提案しています。もちろん設置費用は工事費の中に織り込んで業者に設置してもらい、仮倉庫の管理は管理組合で行っていただきます。でもバルコニーにはいろんなものがあります。時には仮倉庫に移動できなくて、仮設足場に仮置きしていることもあります。

問題は高齢者の多いマンションです。バルコニーの片づけが自分ではできない場合があるので、その時は工事請負業者のアシストが必要となります。時には移動や処分費が発生することもあります。もちろん工事に先立つバルコニーの片づけの状況等の情報は工事関係者で共有し、関係者で協力した中で進めてゆきます。

その他、洗濯物のバルコニーへの使用可否は、指摘がなくてもどの業者でも適切に対応しているようです。

車の移動やバルコニーの片づけなどは、大規模修繕工事にはついて回ることなので、管理組合の役員さんや工事業者の作業と位置付けてしまうとなかなか困難な対応となってしまうのです。

そのためには設計監理者も、円滑に対応できるよう事前の準備と協力は欠かせません。