月別アーカイブ: 2014年10月

管理会社の役割に疑問

マンションは自分たち区分所有者のもので、自分たちで守るという意識を持たないと、シロアリのごとく食いつぶされる。

このことは意識の高い区分所有者やマスメディアの記事によく出てくる言葉です。管理会社がマンションを我が物顔で牛耳っている。マンションに暮らすことは管理業者の支配下に置かれることだと感じている居住者の方は多くいるはずです。誰かが真面なことを言えば、阻害される・意見を言ったものが悪者扱いにされる。無知に付け込んで横暴で卑劣な行為をする。例えば怪文書や理事長あての文書の開封などです。

一体管理会社の業務とは何でしょう?とにかく理事会を乗っ取られるとマンションを乗っ取られるに等しいのです。自由闊達な理事会が行われているマンションにはシロアリは住みつきにくいのです。管理会社依存症を治すのは管理組合です。

もう一度管理委託契約書を読み直して、契約事項をきちんと履行しているのか、契約事項以外の行為を行っているのかよく見定める必要があります。

もちろんマンションを良くしようと頑張っている管理会社もあります。

マンションの着工戸数が頭打ちとなり市場の拡大が見込めない今こそ、本来管理組合に対し、きちんとした管理業務サービスを行っている管理会社が勝ち残ってゆくのでしょう。

以外に幅広い一級建築士の仕事

建築士の資格種別は、一級建築士・二級建築士・木造建築士と別れています。一級建築士は国家資格でそれ以外は都道府県知事資格です。そして資格により建物の規模と構造により設計できる範囲が定められているが、そのなかで一級建築士には無制限と言ってよく、大規模な建築物の設計監理が行える資格です。不特定の人が使用する劇場・百貨店・病院など特殊建築物といわれる分野の設計監理も含まれています。

一級建築士ができる業務の内容は、設計監理に限らず建物が建った後の調査診断・定期報告・耐震診断や耐震補強設計など新築時の仕事に限りません。当然設備を含む建物全般に対しての業務です。

意外に知られていないのが宅地開発、いわゆる土木系の業務です。大規模な宅地開発の設計にも資格が必要となります。都市計画法施工細則では1ヘクタール以上の設計者の資格として、一級建築士の資格を有する者で、宅地開発に関する技術に関して二年以上の実務の経験を有するものと規定があり一級建築士も含まれているのです。

このように一級建築士の活躍の場は広く、何も建築の設計だけに限りません。そのためには広く知識を吸収することに迫られます。建築基準法・消防法・建設業法・都市計画法・宅地造成規制法・森林法・河川法・道路法、挙げればきりがありません。でもこれだけでは不十分です。社会の変化や価値の動向にも敏感でなければなりません。もちろん建設コストにも敏感でなくてはなりません。

建築士も業務領域を自ら限定せず、業務の幅を広げてゆけば社会に役立てる場面は限りなくあると思います。

小生も大規模な宅地開発の設計の経験があり、現在も進行中のプロジェクトがあります。宅地開発の多くは建物を建設するために行うものだから、一級建築士が事業主の窓口として業務指揮することが合理的だと思われる。

行政からの仕事

昔から「お役所仕事」という言葉があります。

これは仕事に心が伴っていなく、おざなりの仕事のことを指して、決して良いイメージではありません。これも法の番人としての仕事ですからやむを得ないことかもしれません。つまり役所というところは法律や条例などに従って意思判断を行い、担当者個人の見解での判断や指導ができないといった大原則があるからです。当然お役所は間違いを犯してもいけないのだからです。

お役所からの仕事はどうしても手続き重視に片寄りがちで、一方民間発注の仕事は結果を第一として求める。このことに大きな違いがあるように思えます。

私たちの仕事で、設計監理者としての立場を貫こうとしても、工事請負業者の選択権は発注者である行政側にあり、受注者側に能力の低い現場担当者ならびに工事会社の社風の影響により大きな労力の差が出てきます。

マンションや民間企業であれば設計監理者の意見も反映させながら、発注者としての責任により状況に応じた工事業者の選定となるのです。当然のことながらひとつのプロジェクトを遂行させるためには、それぞれの役割と責任で、立場を超えて協力し合って完成させることが求められるのは当然のことです。

公共工事の原資は、国民・市民の血税で賄われているのだから、公平公正の原則を貫いた執行が求められるのは当然だが、能力不足や不適格と思われる業者への対応に疑問が残る。しかしこの辺りの選別はかなり困難と思われる。

大型台風19号

今年は自然災害が多く発生しました。

広島豪雨災害、御岳山噴火など自然の驚異をまざまざと思い返させてくれました。

台風は先週の18号に続き、今週も19号が週末にやってきました。19号は先週の18号と似たようなコースを辿って日本列島を縦断中です。

台風19号と言えば、20年ほど前に岡山でも多くの住宅の屋根瓦が吹き飛ばされる災害が発生しました。

台風が来れば、建築現場では風による物資の飛散や突風による落下などの注意を払わなければなりません。もちろん作業は中止です。昨日見かけた四国の工事現場の足場のシートは少なくとも上の方は折りたたんで支柱にくくりつけていました。当然大型台風の風による足場の倒壊を防止するためです。

このように災害が発生することを予見して様々なことにも気配りが必要で、現場を預かる人は工事を工期内に完成させることと、発注者サイドへの対応、品質の管理、そしてこの度のような台風に対する事前対応など苦労が絶えないと思います。

一度台風が来ると足場シートの折り畳みと再度貼り直す手間など数万円単位の費用が掛かります。これも元請工事会社の負担となりますから、今年のように度々台風に見舞われると大きな費用負担を要することとなるのです。

全ての工事現現場の責任者や関係者は夜を徹して待機しているはずです。このようなことを考えると現場関係の方々に頭が下がる思いです。

問い合せが増えました

平成13年から13年間にわたりマンションン対象の業務を続けてきたが、2・3年位前から管理組合の方からの問い合わせが増えてきました。

問合せの内容は管理会社に対する不信、管理組合役員への不満、無関心、大規模修繕への対応方法などです。特に大規模修繕に関する件が最近増えました。その背景には地方都市のマンションも大規模修繕工事が間近に控えているためでしょう。

大規模修繕に関するお問合せの具体的な例として、管理会社主導で進みかけたのだが、管理組合の方が、途中で「このままでは?」との気づきから建診協の電話が鳴ります。

もう一つの例としては、「大規模修繕に際し何から手を付けたらよいのか分からない」です。二つのケースとも、「理事会に専門家を呼んで一度話を聞いてみよう」という風にお願いをしています。理事会で決定し、私を呼ぶことになりましたら出向くことにしています。

訪問の際によくお話しすることは、何をするにしても「管理組合、すなわちマンションの権利者の意思として主体的な判断に基づいて進めるべきでしょう」「そのためには管理組合にとって役に立つ味方をそばに置くべきでしょう」とお話しします。

マンション運営は、民主的な手続きをベースとしなければなりませんが、ここという時はリーダーシップの発揮も必要となります。

大規模修繕に限らず世の中“人”がすることです。頼む方もしっかりした考えを持っていなければ、良い味方も付かないことを役員共通の認識とすべきでしょう。