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呉から広島への移動

フリー百科事典によると、呉市は地形的に天然の良港と言われ、古くは村上水軍の一派が根城にしており、明治時代以降は、帝国海軍・海上自衛隊の拠点となっていると示されている。

第二次世界大戦中は、帝国海軍の拠点でもあり、造船・鉄鋼・パルプ・機械・金属などを中心とした臨海工業都市として発展している。また、大和ミュージアム・てつのくじら館など海軍・海上自衛隊に関する博物館がある。

広島市に出向く機会も増えたので、一度行ってみようと思い立ちました。当然大和ミュージアム・てつのくじら館、そして艦艇の一般公開などの見学が目的です。出来れば海軍グルメも体験してみたかったのだが、これは次回の楽しみとしておきます。このエリアは散策すれば楽しめる場所も多く、天候の良い季節に絶好の行楽エリアだと思われる。

その後広島市内に移動したのだが、呉から広島高速を車で走れば、宮島まではあっという間の時間で移動できる。また夜間は100メートル道路のイルミネーションも趣向を凝らしたオブジェも楽しめる。もっと広島の楽しみ方を得てみたいと思う。冬の風物詩の一つにはカキ船も楽しめるようです。

写真は呉の大和ミュージアム・てつのくじら館、そして艦艇の一般公開(練習艦しまゆき)

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耳を疑う!

辞書で確認すると、「思いがけないことを聞き、聞き違いかと思う。聞いたことが信じられないことにいう。」ことの意味です。

マンション勉強会などでこのような場面に出くわすことがある。「管理会社から他の管理会社へ変更できないと言われた」・「管理規約を管理会社が変更した」・「大規模修繕を管理会社が勝手に決めた」

このような発言する管理組合の人に言いたいです。管理規約と管理委託契約書をお読みになったのですか?管理規約には規約及び総会の決議の遵守義務を明示しています。そして規約には総会が管理組合の最高意思決定機関であることを明示し、総会の議案提出は理事会の業務であるとも明示されています。管理規約はマンション管理における憲法のようなものであり、ここに管理会社の意思決定権は何一つ明示されていないのです。管理規約に唯一明示されている部分は、「管理組合は業務の全部又は一部をマンション管理業者等第三者に委託、又は請け負わせて執行することができる」となっているはずです。このことを別の面から考えれば、マンション管理は自らの管理組合が行う”自主管理(主体的管理)”が原則であるといってもいいと思います。実際に完全自主管理(全業務を)をしているマンションもあります。やはり自主管理の管理組合の方はしっかりしているなといった印象が強いです。

このように原則に照らして言えば、「管理会社から他の管理会社へ変更できないと言われた」・「管理規約を管理会社が変更した」・「大規模修繕を管理会社が勝手に決めた」など、おかしな話は出てこないのです。あえて管理会社サイドに立って考えれば、管理組合がしっかり機能していないから、やむなく委託範囲を超えてサービスを提供している。ここに行き過ぎた横暴なことが生じるので、これらの原因はすべて管理組合役員の責に帰するといっても過言ではないように思える。

管理会社が作った「議事録の議事内容が正しく書かれていない」。これ一つとっても、議事録作成義務は管理組合側に合って、管理会社は” 議事録作成案”を作成するサポート役にすぎません。議事録の”案”を議長がきちんと確認し、正確を期すためには管理会社に是正なり補正をさせる。出来ないのであれば、管理会社の担当者からデータを受け取り自ら編集すれば事足るわけです。

全ての根源(問題)は管理組合の不勉強と自立の欠如であると思います。少なくとも役員と呼ばれる理事と監事の方は、管理規約と管理委託契約書は読み込んで熟知したうえで管理運営に当たることが最も大切ななことでしょう。そうすれば「管理会社が勝手に○○した」といった発言はなくなると思います。

そして理事会・総会の議事進行の際には、手元に規約ならびに委託契約書を準備して、不明な事態が生じた場合は議事の進行をいったん停止し、規約などを再確認してでも議事に瑕疵がないようにしたいものです。

設計監理方式の注意点

平成23年12月6日の山陽新聞社の紙面に一級建築士の須賀桂一氏の記事があります。「マンション管理のムダとワナ」、安心な方法教えます、6大規模修繕分離発注を、コンサル慎重に

記事の内容を要約して紹介します。マンションの大規模修繕の発注は、設計と施工を分離する「設計・監理方式」と「設計と施工」を管理会社やゼネコンなどにすべて任せる「一括発注方式(設計施工方式)」があり、「一括発注の設計施工方式」では競争原理が働きません。別々に行う「設計と施工の分離発注」にしましょう。管理組合に工事の専門家がいない限り。組合の立場に立って工事の範囲や仕様を一緒に決めていく、良い設計コンサルタントの力を借りることをお勧めします。その上で、談合のない工事発注が行われているかを、きちんと見届け、施工品質の確保とコストダウンを果たすのです。

中略

無料や、破格に安い料金でコンサル業務を請け負う業者もありますが、コンサルでありながら談合に関わり、施工業者からキックバックをもらうというケースがあります。よく見極めるために、管理組合として次の2点を行ってみてください。

①過去にそのコンサル業者が行った公募の書面を10回分でも20回分でも出してもらい、入札参加条件を 不必要に厳しくしていないか確認する。

②大規模修繕工事の実績表を、マンション名や所在地だけでなく、元請の施工業者名を入れて提出してもらい、業者が極端に偏っていないか確認する。提出を断るコンサルタントは問題外です。

マンションの大規模修繕工事の原資は、毎月毎月区分所有者から拠出された貴重な修繕積立金です。この修繕積立金から何パーセントかを取り崩し、そして予算化し工事の代金として執行されるものです。別の見方をすれば公金的な性格を持っているのです。したがって予算の執行状況には透明性が求められ、施工業者選定経過を含め関係者にすべて公開されるべきものです。当然ながら、そこに談合などで不当に高額な工事代金などが混在してはならないのです。

真に管理組合の立場に立ち、信頼できる設計コンサルタント、いわば管理組合にとって良い味方を探して就ける。設計コンサルタントがどこと繋がりがあるのか、どこに所属しているのか、管理会社や施工業者などを含め業界の方を向いているのか管理組合の方を向いているのか、表面的なことだけでなくインターネットなども活用してこの点の見極めも極めて重要なポイントとなります。大規模修繕がローコストで高品質、そして管理組合がハッピーエンドに終えられるか否かはこの一点にかかっているといっても過言ではないでしょう。

優れた味方は管理組合の意向を工事に反映させる「設計監理方式」のメリットを最大限引き出す強力なパートナーです。

議事録が改変された?

会議の議事を記録する議事録は公的な機関であれ、一般の会議でも作成されるものです。

マンションの管理運営においても規約で議事録の作成、保管等が規定されています。議事録は審議事項の可否などの結論が明確化していなければなりません。具体的には総会や理事会の議事録です。そして議事録は区分所有者等に開示できるものでなければなりません。もちろん個人情報などの取り扱いは慎重であるべきです。

いくつかのマンションの理事会や総会の様子を見聞きする機会がありますが、理事会がダメな管理組合の場合は管理会社主導の議案や議事の進行が横行している場合があります。

一方しっかりした管理組合の場合だと、議長(理事長)がまず書記の方を指名します。続いて議事録作成人と署名人を指名します。ここで管理会社の役割だが、書記の人が理事会等で決した事項をホワイトボードに書き込んだ内容を、正確に議事録に移し込んでいるのを見たことがあります。

標準管理委託契約書によると、管理会社の役割で基幹業務以外の管理業務として理事会や総会の議事録案の作成が明記されています。議事録作成ではなく議事録作成” 案”の作成です。このことは議事録の作成は管理組合による作成義務を示しているのです。

先日のマンション勉強会で、「管理会社が議事録を正しく作成していない。肝心な部分を削除している」とのお話がありました。具体的には駐車場収入を管理費会計から修繕積立金会計に繰り入れることを決議したにもかかわらず、この事項が削除されていたというものでした。そこで、管理会社から見ると管理費会計の縮小は委託金額の削減要求が管理組合から出されることを考えて削除したものと想像されます。このことをお話しされた方に解説したところずいぶん納得されたようです。

議事録の作成義務は管理組合にあり、管理会社は総会ならびに理事会の支援業務として規定されているのであって、議事録” 案”を作成するところまでです。だったら理事会は議事録”案”を管理会社からデータで受取り、自分たちで正確に編集して完結させるといった工夫が必要でしょう。

議事録は公文書的な性格を持つので、誤った議事録に署名してしまうとそれが正しい議事記録となります。マンションの自立を考えると、議事録の作成は重要なことなので、理事会など自分たちで最後は書面の確認をすることが必要です。