月別アーカイブ: 2015年5月

丸亀城

仕事の関係で丸亀市に出向きます。

今回は設計の最終段階で現地の再確認と市役所との協議が主たる目的でした。10時頃現地に到着の後、早速必要な箇所の再確認と記録写真の整備です。気が付けばとっくにお昼を過ぎていて、早速地元の「麺処 綿谷」でうどんです。このお店は高松市内でも一度行ったことがあるうどん店でした。もともとは丸亀市が発祥のようです。詳しくは、http://www.maruwa-wataya.com/ で。

その後丸亀市役所の農林水産課、建設課、上下水道課などに行き、必要な事項の確認協議を済ませました。設計者は建築以外の付帯した法律事項の把握ならびに行政手続きを行う場合があるので、担当部署に出向きます。ちなみに一番びっくりしたことは、雨水の樋の排水を公共下水につながなけらばならない地域があることでした。小生の町ではこのような基準はありません。地域の特異性を思い知らされました。更には敷地内の排水ルートの変更にも排水設備の確認申請書が必要な事でした。

2時間ほどの協議の後、中途半端な4時半となったので地元名所の丸亀城に上がってみよう。午後になり、さすが5月と言えども蒸し暑く、急な坂道を歩み始めると一気に汗が。さすが丸亀市のランドマーク。城の石積みが美しい。日本には全国至る地域に大小関わらず城がある。これを訪問するのも仕事を楽しくするひとつかもしれません。

頂上に登ると丸亀市が360度一望です。さすが地域のランドマーク。先日の金毘羅さんからの道すがらでも遠くにお城のシルエットが確認できたので、このお城を頼りに車を走らせれば間違いなしでした。

CIMG1692 近くから見た丸亀城(石垣が美しい)CIMG1676 一番上から見た市街地(360度一望)

CIMG1669 坂道でゴミを拾っていた人

CIMG1684 地元の中学生(元気な大川さん達)

 

管理組合の役員の務め

多くの管理組合の役員の皆さんとお話しする機会があり、管理会社への不満・理事長の独断専行の不満などを耳にしますが、よく考えてみれば直接的にせよ間接的にせよ自分たちが選んだ相手であることには変わりはありません。つまり任された相手の非難だけではなく、相手を選んだ自分たちにも責任があるということです。このようなことが原因で混乱になることは避けたいものです。

ではどのようにしたら良いのだろうかと考えると、少なくとも役員になった方は、多少の頑張りが必要でしょう。マンションの管理の仕組みはどのようになっているのかを理解する必要があります。例えば理事長はどのような手続きで選出され、どのような責任があるのか。理事は、又は監事の役割は何なんだろうか。更には理事会・総会の進め方はどのような点に気配りが必要なのか。そして会議の記録(議事録)の重要性とは。これらの点は一般的には管理規約に定められていることなのです。理事や理事長(議長)になったら、管理規約の中身を理解し、理事会などの会議の場では規約を手元において、時には議事を中断してでも規約を確認すべきでしょう。

このような初歩的な事に興味を持つことか大切だと思われる。役員の皆さんがこれらの点を管理業者に丸投げすると、管理業者依存症に陥り、マンションの財産管理を他人にすべて委ねてしまうことになりかねません。

総会の議案作成は理事会です。そして議案の確認と整備は管理業者ではなく理事会の務めです。定期総会の議案は1年に一度の事業計画と予算を決定する重要な会議です。この場で決まったことは理事会が執行する責任を負うこととなります。

監事は理事会とは全く独立した立場になるのですが、そもそも監事になっても自らの役割をしっかり理解している人が少ないことも現実です。監事は会計の監査と理事会の監査が主たる役割です。そのためには毎月行わなければならない会計報告と業務報告の会議には出席して意見を述べるべきだと思います。

マンションの基礎的な運営方法や考え方を学びましょう。その場として建診協中国・四国支部は各地で勉強会を行っています。勉強会で使用する資料のもっとも重要な部分は国土交通省からも提示されています。勉強会の実施日時は建診協のページでご確認ください。また国土交通省のページもお知らせしておきます。

管理組合の役員になったら、規約に定めた通りの運営を行うことが務めとなります。そのことによって自分たちのマンションの自立した運営が可能となり、無用な混乱を避けマンションの価値を維持してゆける礎となります。

建 診 協:http://www.adoc.or.jp/

国土交通省:http://www.cgr.mlit.go.jp/chiki/kensei/kensetu/pdf/itakushiori_5.pdf

讃岐のうどんと土佐のかつお

仕事で5月23日(土)は高松市へ、そして翌24日(日)は高知市へ行ってきました。

いつものことながらご当地のグルメを楽しみとしているため、当然讃岐はうどんであり、他人も同じことを考えているのでしょう。瀬戸大橋を渡り高松市の手前の坂出過ぎで、目指すのは、うどん「がもう」。ナビの頼りにして田んぼのあぜ道のような狭い道をそろそろと進んでゆくと、目の前に大勢の人だかりがあるではありませんか。もっと車を近づけると長テーブルのような腰掛に、うどんドンブリと箸を持っている人が鈴なりになっているではありませんか。これでは我々の番には相当の時間を要すると判断し、やむなく改めて平日に挑戦する事とした。

結局うどんにありつけたのは高松市内に入ってからの「たもや」であった。当日はその後金毘羅街道をへて丸亀の仕事を終えて帰宅。帰ったのは夜の11時過ぎであった。

翌日目指したのは、高知市の「ひろめ市場」だったが、日曜日の高知は朝市で賑わっている。昨日に続き多くの人の群れに驚いた。到着したのは11時頃だったが、「ひろめ市場」の中は大変な混雑。当然かつおのたたきを横にしてのごちそうをビールとともに楽しんでいる人があちこちに。ここもあっさり退散となり、近くの「池澤」というお店に駆け込み、おいしいたたきを食してきた。とにかく高知は高速バスなどを利用してゆっくりグルメを楽しむべきでしょう。

食後、大橋通り商店街に出てみると、とにかくにぎやかな音がするではありませんか。それが写真の “よさこい踊り”のイベントでした。

この頃各地に出かけてみるのだが、松江にしろ、高松にしろ、高知にしろ、地方の町に活気があるように思えてならない。

IMG_0096 うどん「がもう」の人だかり

 

IMG_0100 大橋通り商店街の人混み

良くない三位一体

大規模修繕工事に際し、真に管理組合の味方として支援してくれるコンサルが必要です。コンサルタントの対象としては、管理会社・設計事務所などが挙げられるが、味方の選定を安易に行う管理組合の多さに驚く。

よくあるケースとして、表面的には管理会社が紹介した設計事務所が、パートナーとしてコンサル契約を行い調査診断・設計監理を行うわけですが、この体制には大きな問題があります。

紹介された設計事務所にとって一義的には管理組合ではなく管理会社がお客様となります。管理会社には系列の大規模修繕工事を主としている建設会社がある場合があります。

このように見てみると、管理会社を頂点とした設計事務所ならびに工事会社の三位一体の動きが感じられます。つまり実態は、競争原理の働かない設計施工方式になってしまうのです。

このようなケースを考慮してコンサルタント(パートナー)選びを行うのであれば、管理組合の役員の方は、多少の汗をかいても管理組合にとって役に立つ(害のない)、そしてパートナーとして相応しいのかを、主体的に調べて決めることが大切です。もう一度考えて欲しい。パートナーの選定は施工業者の選定と密接に関係していることを。

大規模修繕工事は、管理組合・設計者・施工業者の三位一体が必要ですが、まず味方選びについて、透明性に欠ける裏の三位一体にも気を付けましょう。裏の三位一体とは管理組合そっちのけで「カヤの外」にしてしまい、三位一体の談合を是認した結果となるからです。

都市部のマンションでは管理会社主導型の大規模修繕工事は少なくなっているようです。

大規模修繕は80年代にはマンション管理会社による設計施工方式としてス タートしたが、90年代頃から徐々に設計監理方式が増加してきた。その背景には、「管理組合は合意形成」ということがあり、工事のあり方に競争と透明性が求められてきた。

参考までに、山陽新聞の2011年11月29日付記事「談合を前提に対応」ならびに2011年12月6日付記事「コンサル慎重に」を一読されることもお勧めします。