ヴィンテージマンションプロジェクト推進協議会

ヴィンテージマンションプロジェクト推進協議会について

ヴィンテージマンションプロジェクト推進協議会
(ヴィンテージマンションの定義:古くても価値のあるマンション)
設立趣旨
我が国のマンションストックは610万戸を超え、都市部の居住形態としてなくてはならないものとなっています。一方で築後30年を経過するマンションも約150万戸と全体の25%となり、国土交通省も建替えや老朽マンション対策としてその施策を検討しております。しかし、国土交通省の平成25年度のマンション総合調査によると、約9割の分譲マンションでは長期修繕計画を作成し、管理組合、管理会社、施工会社、コンサルタント等がそれぞれの役割のもと、適切な維持管理を行ってきております。それにも関わらず分譲マンションの中古販売価格は、年々下がる一方であり、資産価値を向上させる大規模修繕工事やリフォーム、リノベーションを行ってもその評価がまったく反映されていない状況にあります。
これについては、日本の分譲マンションの歴史がまだ浅く、実際にその寿命がどのくらいあるのか、保たせることができるのか、といった情報が不足していること、その検証が行われていないことなど、適切な評価を行うための仕組み作りがこれまで行われてきていなかったことが原因としてあげられます。

そこで、適切な建物評価のあり方やその検証作業、実例報告などを関係団体の連携のもとに調査・研究を行い、関係各所に提言、支援、情報発信することを目的として当協議会を設立しました。
平成28年2月17日

協議会構成メンバー

【代表委員】
一般社団法人 マンション計画修繕施工協会 会長 坂倉 徹
【委員メンバー】
NPO法人 全国マンション管理組合連合会
一般社団法人 マンション計画修繕施工協会
一般社団法人 日本マンション管理士会連合会
一般社団法人 リノベーション住宅推進協議会
一般社団法人 マンションリフォーム技術協会
公益社団法人 東京都不動産鑑定士協会
NPO法人 リニューアル技術開発協会
建物診断設計事業協同組合
西武信用金庫
ハウスプラス住宅保証株式会社
株式会社住宅あんしん保証
【協議会事務局】
一般社団法人 マンション計画修繕施工協会内
【オブザーバー】
住宅金融支援機構
一般財団法人 不動産適正取引推進機構
一般社団法人 マンション管理業協会

 

詳しくは http://vmp.jp.net/

 

(協議会参加団体への通知について)

ヴィンテージマンションプロジェクト推進協議会において、国土交通省の「良質な工事を適正に評価する」仕組みの開発として、「良質住宅ストック形成のための市場環境整備促進事業」の採択を受け、計画修繕工事における「マンション共用部評価書・同基準」の検討、作成を行って参りましたが、今般その作業が完了し、マンション管理組合に向けてのセミナーなどでPR活動を行います。

 

 

 

ツボ

人の体でもツボでないところに鍼やあんまをしてもらうと、コリが取れるどころか不調になってしまいます。

大規模修繕工事でも同じで、“ここは部分補修・ここは防水・ここは塗装・ここは取替え”といったように、適材適所の修繕方法があります。

ところが“防水業者は防水・塗装業者は塗装・金物業者は金物・電気業者は電気・配管業者は配管”といったように専門分野が分かれている。建物の修繕工事はそれらを統合して成り立っているのです。

細分化されている工事項目を統合して、建物の最適化を効率良く進めるプランを作るのが設計コンサルタントの役割のひとつでしょう。

実際、改修後の現場を見てみると、ここはウレタン防水をキチンとやらなければならないところに塗装をかけていたり、雨かかりで錆から腐食に至る鉄部の部材をステンレス製の部材に交換しなく塗装してみたりと、建物を守るためには必ずやらなければならない工法をやっていないことを見かけます。これは自社の得意分野で済ませれば手間もかからず楽だからです。

設計コンサルタントも同様です。大規模修繕工事は1回で終えるものではないはずです。調査過程で給排水管の状態を調査しておくべきところをやらなかったり、改善すべき点をおろそかにしたり、とにかく簡単で自社の得意分野でことを済まそうとする傾向があります。

1回目の大規模修繕であっても侮れません。いい加減な修繕工事だと必ず2回目の大規模修繕工事に悪影響が重なります。これは費用面でも多大な損失となるものです。(実際に2回目・3回目の修繕工事で複数件経験済み)

工事現場の品質管理は一義的には施工会社の現場代理人(監督)によりますが、工事請負契約書に“どの部分の修繕をどのような材料と施工方法とする”と明示する必要があります。

この書類を明示していない設計コンサルが多いようです。契約図書に明示することで建物の修繕方法を指定し、契約通りの工事となるように監理する。そのことがマンションの長寿命化とコストの低減へとつながってゆきます。

収益計画

企業には年度毎の売上と収益の目標があります。

マンションにおいては長期修繕計画を作成し、将来想定している大規模修繕工事のために引き当てる資金として積立金をプールしています。

長期修繕計画で想定している大規模修繕工事の時期と、建物の劣化状態による修繕工事の時期とは必ずしも一致するとは限りません。

一部の管理会社は長期修繕計画の修繕年次をタテにとって、「そろそろ修繕工事の時期となりましたので具体的な準備に係るための調査を行います」などとして、自社関連の会社に受注誘導するような動きを取ります。

一概には言えないが、管理組合のための大規模修繕計画ではなく、管理会社の長期収益計画とみなされるような実態があります。

「屋上防水の保証が10年、保証期間が過ぎましたので、屋上防水の改修工事が必要です」、これとて建物の劣化は人の体と同じく、年数を重ねたからどの建物でも劣化レベルが一律に進行することはありません。築年数を重ねると個別の劣化程度の差異は大きくなってゆきます。

実際には部分的な補修で事足りものを、全面改修することを進めている場合もあります。これではいくら積立金があっても追いつきません。正しい現場の判断を経ずに修繕を繰り返すのであれば、工事会社のための短期収益計画でしかありません。

建物の修繕が必要か否か、また部分的な修繕を行うのであればどのような手法が可能なのかを含め、第三者的で管理組合の立場がとれる建築の専門家の意見を求めることをお勧めします。

大規模修繕工事の時期(続き)

マンションの大規模修繕時期としておおよその目安はあります。その時期は「12年周期」で考えられることが多いようです。新築時の長期修繕計画では、第1回目の大規模修繕を12年後と設定している場合が一般的でしょう。

建物は年々劣化してくるのは当然としても、その劣化進行速度と劣化の程度はどの建物でも時間経過に沿って一律に進むわけではありません。

建設初期の施工品質・立地による影響(海に近い、山に近い、工業地帯、市街地など)・建てた後の維持保全・使用環境・その他などによって、人の体と同様に建物劣化は個別に異なり、時間経過とともにその差異の開きは大きくなります。

大規模修繕の時期として判断される要素として、(1)築年数が相当経ったから、(2)外壁など建物の汚れがひどくなったから、(3)長期修繕計画で決まっているから。以上の三つの動機で判断されているようです。

しかしよく考えてみると10数年間の間に屋上防水は改修しているケースを見かけます。そうすると建物を傷める要因が少なくなっているのだから、築年数に関係なく大規模修繕工事が必要なのか?といった疑念が出てきます。また外壁などの塗装の劣化はあっても、躯体を守る性能は維持している場合が殆どです。

つまり築年数を経ていても、建物の劣化実態を正しく把握して、直ちに取り組むべきか、取組むのであれば大規模修繕とは切り離してどの部分の修繕を行うのか、本格的な大規模修繕を考えるのであれば何年後を目標に準備して進めるのかなど、多角的な判断が必要に思える。

以上の点から赤ひげ建太郎が発するコメントで、「まだ本格的な大規模修繕は3・4年先でも大丈夫だが、現段階で必要な修繕はココとココです。修繕方法はこのようにして行います」といったアドバイスをする場合があります。

とにかく大切な修繕積立金を効率よく活かすためにも、大規模修繕の時期を定型的に捉えない方が良いと思います。そのような思いを持たれたら、赤ひげ建太郎のような専門家に相談して、簡単な事前の調査を行うことをお勧めします。

12年に1度行われることの多いマンションの大規模修繕だが、その資金となる修繕積立金が十分に蓄えられているマンションは少ないです。特に仮設足場代に多額の費用を要することもあって、修繕周期を長期化することは、財政的な見地から見ると効果は絶大です。

くれぐれも施工サイドの長期収益計画に惑わされないように。

大規模修繕工事の施工会社選定

 大規模修繕工事の施工会社の選定は、管理組合員の貴重な積立金を予算化して行う事業であるから、選定経過の透明性の確保が最も要求される事項です。

特定の会社からの推薦で安易に決めたり、どの業者でも良いのでもありません。公共事業と同じレベルの公正で公平な選定方法が必要となるのです。(選定手順は管理組合役員の皆様と共有しながら以下のとおり進めます)

1.見積を依頼する会社を公募します。公募に際し一定以上の資格条件を付します。

2.設定した条件に見合う施工会社を公募します。(管理組合員にも呼び掛けのお願いを行います)

3.応募してきた会社の書類審査を行い、設定条件を満たしている会社に見積依頼の通知と見積に必要な資料を配布します。

4.現場の確認の目的で現場説明会を行います。

5.質疑応答を行います。

6.各社から見積書を提示してもらいます。

7.見積内容の比較資料を作り、管理組合役員様と協議し、ヒアリング会に出席してもらう会社を選定します。

8.ヒアリング会で現場を担当する予定者との質疑などを行います。ここで価格交渉先を選定します。

9.管理組合の予算と見積額のギャップを埋めるための交渉を行い、最終的な一社に絞り込みます。

10.理事会に対し1~9の報告を行い一社に絞り込んだ経過を説明し、理事会で絞り込んだ会社を内定し総会の議案(工事請負契約の同意決議:工事概要と発注金額→積立金の取崩し)として準備します。

11.総会承認で工事会社と請負契約ができます。これらの経過を経て工事が始まります。

以上 一連の事務手続きはコンサルタントである設計スタッフが管理組合の事務代行として進めます。当然専門家として価格交渉の進行もお手伝いをします。もちろん総会決議を経ないと工事に取り掛かれませんので、全ての場面の資料を整理し、どんな質疑にも応じられるようにしておかなければなりません。

これらの経過を考えると、お役所の公共事業の発注と似たところがあります。入札という手続きではなく、見積資料は各社の企業努力として単価のみを自発的に入れてもらい、なおかつヒアリングで現場担当者の力量や相性を確認する、そして最後には価格交渉となります。

全ての手続きは管理組合の合意形成がベースにあるからなのです。一部の人の疑念や不満を残せば、マンション自体のコミュニティを毀損することにもなりかねません。

速谷神社

11月9日早朝、広島市廿日市市の速谷神社に。

友人に誘われて、倫理法人会のモーニングセミナーです。セミナーは6時~7時だが、事情があって遅刻でした。

速谷神社は市内中心地から西広島バイパス宮島方面に向かい、上平良交差点を降り5分ほどの場所です。

大変立派な神社で、交通安全の神様としても有名のようです。

 

(当日の写真です)

境内の広さはもとより、本殿・拝殿の威容は立派です。

インターネットでの情報によると(抜粋)

ご由緒

→古代、安岐の国を開かれた大神で、………安岐建国の祖神です。

千八百年の歴史

→当社は平安時代、国家から管弊大社に認められ、………山陽道八か国でも最高峰の神格を誇りました。

皇室からの崇敬

→天皇陛下は平成に入って三度、当社に弊饌料を奉納されています。

 

広島の中心繁華街のハローウィン

広島の中心地、パルコ・お好み村、商店街も大通りの歩道も若者であふれんばかりでした。

 写真は頭上スマホなので手振れています。

 

そうです10月31日はハローウィン。この日の若者は思い思いの仮想やペインティングで通りを歩くのです。

 

 

 なぜか商店街なのにトラックが

 

彼女たちもきちんと顔にペインティングがされていました。

 

 

さすがレッキトした10万都市の午後7時です。若者が多い。街に活力がいっぱいの広島のハローウィンでした。

広島市内のマンション管理組合への大規模修繕出前講座

定期的に行っているマンション基礎勉強会でお知合った管理組合の方から、勉強の成果を持ち帰って他の役員の方へ周知するのが大変だから来てもらえないだろうか?

あるいはファックスやメールで、経年による排水管の劣化度合いがよく分からないのでどのような対応を行なったらよいのか?などなど多くのご質問を頂きます。

今回は午後の8時から管理組合の方に集まっていただくので、一緒に勉強会を行いたいので来てもらえないだろうかということでした。

当日はここのところの悪天候の中、ナビを頼りに広島市内の会場に到着

会場で待ち受けて頂いた多くの参加者の皆さん、大変ありがとうございました。

およそ2時間の大規模修繕に関する勉強の時間でしたが、活発なご質問やご意見を頂き本当に有意義な時間でした。

どんなに遠隔地であっても私たちはご要請があれば、1回は手弁当(無償)でお伺いすることにしています。

ただしお願いがひとつだけありあります。それは理事会等で、「このような(建診協の)話をみんなで聞いてみようではないか」といった合意を事前に整えて頂くことです。

そのような環境が出来ましたらご一報をお願いいたします。

「マンションを良くしよう」の言葉の元には喜んでお伺いさせて頂きます。

広島県福山市内のマンション大規模修繕で感謝状を頂きました

広島県福山市内のマンション大規模修繕で感謝状を頂きました

感謝状を頂いたのは福山市内のマンションの大規模修繕調査診断・設計監理・長期修繕計画作成のお手伝いでした。

管理組合役員の方とお目にかかって、1年6カ月の期間でしたが、大きな問題もなく居住者の皆様をはじめ、関係者全員が分け合い合いとしながら、楽しく無事工事完成を報告することができました。

本当にありがたいことです。

10月7日(土)の午前10時から、管理組合の皆さんに対して最終の完成報告会を行い、その際、理事長様より感謝状を頂くこととなり、授与の場面では出席者の皆さんからも大きな拍手も頂きました。

「マンションを良くしよう」の熱意を管理組合の皆さんと共有でき、工事関係者の方々と力を合わせ管理組合様の熱意にお応えできたことで、本当にハッピーエンドとすることができました。

アルファステイツ東深津Ⅱの管理組合の皆様大変ありがとうございました。完成後の定期点検の際、そして末永いお引き立てをよろしくお願い申し上げます。

なお工事を担当したのは、地元の日塗株式会社でした。

鉄のトライアングルvs炎の結束

建太郎の仕事は建物の瑕疵を扱う専門店ではないが、時々欠陥建築にお付き合いすることがある。

最近特に多いのは、築後数年以内のコンクリートのひび割れ・タイルの浮き・屋上防水の漏水などです。

外壁材の剥落事故はテレビなどマスメディアでも取り上げられているし、各都道府県などのホームページでは「既存建築物における外壁タイル等の落下防止について」といったページもみられる。特殊建築物の定期報告の項目の中に外壁タイルの全面打検が求められていることも外壁材の剥落事故の予防的な行為を求めている査証でしょう。

実際に建太郎のところにも、タイルの浮き問題に関する管理組合からの相談は増加しているのは実状です。

マンションでのクレームの現場はどうなっているのかを建太郎の経験で見てみよう。

まず管理組合がこのような点について交渉する窓口は販売したデベロッパーに外なりません。管理会社や建設会社ではないことをまず認識すべきです。

マンションを買うことはあきらかに不動産取引です。マンションの場合、売り主側は、土地と建物を仕入れてユーザーに小売りする事業である限り、青田買いのマンションであればこそユーザーに代わって品質検査したものを販売する責任があるように思えます。

残念ながら瑕疵問題に直面した場合、ユーザー側の方はどのようなことが原因で欠陥が生じたのかを考えるが、これは正しくなく、事の事実を売り主と買主(ユーザー)が共有したうえで、このような事態に至ったのは購入者(ユーザー)に責任があるのかを販売側に問いかける必要があります。

そうすると販売会社・建設会社・管理会社は鉄のトライアングルならぬチームとなり、時には窓口担当者が交代するなどの事態になりがちです。理由はこのような原因が販売チーム側にあることを自覚しながらも認めるわけにゆかない事情があるからです。

一方管理組合側は、一致団結した炎の結束が求められます。建太郎がこのような問題に介在して力量を発揮するためには、少なくとも役員の皆様の結束が絶対条件となります。交渉相手と対峙した場面で、後ろを振り向けば誰もいなかったでは戦えないことは当たり前でしょう。問題は管理組合に降りかかった問題だからです。

当然このような問題は施工サイドに問題がある場合が殆どで、今やらなければ大規模修繕で瑕疵工事のリカバリーのために修繕積立金の無駄使いにつながることも管理組合に理解していただくことが大切な前提となります。

建太郎は技術資料や建設段階の資料、販売時のパンフレットなどを精査しながら、先方の主張する事象を客観的かつ論理的に交渉を進めてゆきます。これらはすべて文書として記録し、その後の公的な場面の証拠として準備します。当然決めつけることや感情は排除して事務的に進めます。

マンション問題をお手伝いできる条件は、どのような場面であろうと少なくとも管理組合役員の炎の結束に他ならないことは言うまでもありません。