皆様が抱く大規模修繕の「疑問・知りたい」

大規模修繕 入門

  • 大規模修繕って何?
  • 修繕委員会って何?
  • 実際に何をどの手順で行えば良いの?
  • パートナーって重要なの?

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中級者コース

  • パートナー(業者)にはどんな種類があるの?
  • パートナー選びのポイントは?

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石津建築設計事務所が選ばれる理由

  1. マンションの大規模修繕業務にて地域No.1の実績
  2. 50年間、一般の企業や団体等に依存せず「消費者第一、管理組合第一」
  3. 建築のコスト管理に長けています。
  4. 品質管理が厳重です。
  5. 美観復元で他社にない技術で資産価値を向上します。
  6. 大規模修繕で管理組合役員と居住者の負担を軽減します。
  7. 建診協(国交省認可)主催の勉強会で講師を務めています。

大規模修繕 入門

Q1- 大規模修繕って何?

大規模修繕とはマンションなど建物の計画修繕です。
鉄筋コンクリートの建物は、50年も持たずに建て替えが必要だと言われてきました。コンクリートがひび割れるなど、月日の経過とともに劣化が生じ、最終的には人の住めない建物となってしまいます。
一方で、建設後100年以上経過した今でも使用され続けている鉄筋コンクリート造のアパートも世界には存在するのです。自然界より受ける劣化に対し、適切な処置(修繕)を施した結果です。このように、計画的かつ適切な修繕(改修)を行なえば、50年で建てて壊す必要はなく、長期間利用することが可能なのです。大規模修繕とは、皆様の住空間を長期にわたり守り続けるための改良と修繕なのです。
私たちが考える大規模修繕とは、先ず、建物を守ることが優先されるべきだとしています。でも折角の大規模修繕だから綺麗にもします。
つまり私たちが考える大規模修繕は「先ず建物を守りながら、そして綺麗にする」です。

Q2- 大規模修繕は管理会社のお仕事でしょ?

違います。マンションの居住者(分譲マンションの購入者:区分所有者)が取り決めを行わなければなりません。
分譲マンションの居住者(区分所有者)は、例外なく自動的に「管理組合」に所属することとなります。(貸借人は管理組合員として加入できません) この管理組合がマンションのエントランス・エレベーターなどの共用部分の管理を行い、事前に修理費用の積立金をプールしているのです。 マンションに劣化など不具合が生じた場合などは、管理組合が主体となって修繕業者を選定する必要があるが、マンションの修繕には多大な費用を要するため、事前に長期の計画を立て積立金を準備しておく必要があるのです。

Q3- 実際には何をしたらいいの?

大規模修繕はどこかの会社に任せれば事足りるのではありません。大規模修繕は管理組合が積み立てた貴重なお金(公金的な性格のお金)を使って行う事業です。したがって管理組合が管理組合の側に立てるパートナーの力を借りて、管理組合の主体的な意思のもとに進めるべきです。
管理組合は事業の発注者として、大規模修繕を失敗なく進めるためにはどうすべきかも研究する必要があります。
そのためにも修繕委員会の立ち上げを行い、理事会と一体的となって研究する必要があります。
研究過程で適切なパートナーが選定されたら、パートナーの力を借りながら順次進めてゆけばいいと思います。

先ずは、間違いのない大規模修繕を考えるなら、間違いのないパートナー(管理組合の対場に立って尽力できる味方)を選ぶことです。

私たちは管理組合の皆さんと一緒になって、大規模修繕などの勉強会を行っています。勉強会で使っている資料などを手掛かりにして研究することをお勧めします。

Q4- パートナーって重要なの?

パートナー(管理組合の味方)の選定が大規模修繕の成否を決定付けるといっても過言ではありません。
管理組合の側に立って公平・公正・明朗を基本として、間違いのない的確なアドバイスができる優秀な味方を管理組合に付けることに尽きます。
修繕における決定を管理組合が主体的に行う修繕委員会ならびに理事会の方もまた「マンションの居住者」であることから、大規模修繕について多方面の知識を有しているとは言い切れません。また、修繕自体が約10~15年周期で行われることを考えると、居住者でこの分野に精通している方が少ない(ほとんどの場合いません)のが現状です。 「どうすれば良い修繕が行えるか?」だけでなく、精通してないがために「適正な見積もりであるかどうかの判断もできない」こともありえます。修繕費用は区分所有者の貴重な積み立て金が原資となります。
大規模修繕に要する額が多大であるが故に居住者間でも大きな混乱が生ずる危険もあります。これらを未然に防ぎながら、専門的な知見から修繕に関するアドバイス・住人に対する説明と納得を得ることで公平・公正・公開の原則を貫きながら、大規模修繕工事を適切に推進されるよう管理組合のサポートをするのがパートナーの役割です。

私たちは、建築や設備の技術的なことはもとより、管理組合役員のリスクや負担の軽減、あるいは適切な運営にも配慮しながら、そして次回・次々回の大規模修繕までを見通して管理組合のパートナーとしての役割を果たしてゆきます。

中級者コース

Q1- パートナー(業者)にはどんな種類があるの?

大きく分けて3種類。1.管理会社 2.工事会社 3.設計監理方式(設計事務所など)
パートナーの選定法は概ね上記の3種です。この分類からパートナーを選定します。 大規模修繕において、「パートナー選び」が最も重要な作業といっても過言ではありません。 選定に失敗した場合、大規模修繕工事が難航するだけでなく費用が高くなったり、修繕自体成功しないばかりか後々コミュニティにヒビが入ることすらあります。 しっかりとしたパートナーを選びましょう。
大規模修繕の費用が“公金”的な性格のため、透明性を高めるために、設計監理方式が大半となってきています。

Q2- パートナー選びのポイント

パートナーにより形式が異なります。各パートナーを選ぶメリット・デメリットを熟知した上で選定を行いましょう!!
特にパートナーへの委託金額の高い安いではなく、「管理組合の利益を守ってくれる・管理組合の要望を工事に反映してくれる・マンションを良くするための提案を行ってくれる・管理組合の納得を得る手続きを行ってくれる・工事の品質をきちんと確保してくれる・説明が明快」など、サービスの内容と品質で選ぶことを望みます。

-1.管理会社に全てお任せ

調査・設計~工事の業務を一社に任すことができるため組合の負担は他の手法に比べ軽い。 マンションを知っている管理会社が全ての業務を行ってくれるため、管理組合がしっかりと動かなくても大丈夫。ただし、その利便性が故、他社と比較競争しなくて済むため、他の手法よりも金額が高くなる傾向があります。割高となった金額を他の手法ならば調整できますし、より質の高い修繕を行うことができることを記憶しておかなければなりません。
また、管理会社は実際の工事等は自身で行わず工事会社に工事を依頼します。毎回同じ会社に依頼する形が多いのですが、実績・技術ではなく「親交が深いから」という理由で工事会社を選定します。そのため本当に安心な施工を期待できるかというと疑問が残ります。もちろんしっかりとした工事会社を選定している可能性もあるのですが、管理組合が工事会社を比較・選定できないという点で不安が残ります。

注意しなければならないのは、一部の管理会社は表面上設計監理方式を標榜しながら、実際は設計と工事を一社で行う設計施工方式であることもあります。やはり管理組合の利益を守る第三者的なパートナーを活用することが必要でしょう。

-2.工事会社に全業務を委託

全部の段階を管理業者ではなく、工事会社に依頼する。価格・実績を基準に自分たちで選定することができる。
ただし、業者の選定は管理組合に委ねられるため、責任重大。この手法では、しっかりとした業者を選定できるか否かが全てになる。しかし、経験や専門知識に精通していない管理組合は「どんな会社に依頼すべきがわからない」、選定を間違えれば、「わざわざ管理会社ではなく別の工事会社を選定したのに、何故満足のいく修繕が出来なかったのか」と批判の声が住人から寄せられる可能性が高い。それ故、その後の人間関係等がきまずくなってしまう等、修繕委員会や理事会の責任は非常に大きくなる。
また相見積もりの収集時点でも、各社がバラバラの基準で見積をするため、提示金額だけで判断すると管理組合の要求内容と見積との齟齬が生じやすく、「見積に含まれていない工事である」などといった混乱が生じます。更には工事の仕様が曖昧な場合があり、施工品質にも問題が生じる場合がある。
特に一社特命の場合は、なぜ特定した工事業者なのかを、事前に総会で合意決議がない場合は、「何か不明朗なことがある」といった批判が生じかねません。

-3.設計監理方式(設計施工分離方式・コンサル方式)

調査診断・設計監理と工事を別の業者に任せる方式。 この場合、調査診断・設計監理を行う業者をパートナーとし、パートナー(専門家)の意見を聞きながら工事会社を選べるため、工事会社に全業務を委託する方式のデメリットを克服できる。 この場合、業界の評判を知っている他、パートナーが専門的な知見から工事会の能力を調査するため、見積もり時に費用を余分に計上していないか等判断することが出来、工事業者の選定に失敗が少ない。
総会など居住者への説明時には修繕委員会と共に出席・説明をしてもらえ、修繕時の説明会のときにも、あらゆる面で組合をサポートしてくれる。その点では管理組合の負担が少ない。
工事の最中にも、第3者として工事の品質とコストを定期的に確認してもらえるため、安心・安全な修繕を実施することができる。他の方法では、確認の作業は全てセルフチェックであるため、その信頼度・意義には疑問が残る。
このようにメリットは数多くあるが、良くないパートナーを選定してしまえば前述したメリットの恩恵を享受することは出来ません。パートナーが工事会社と手を組んでいれば、見積もりの不正を故意に見落とす他、工事の際には確認業務を怠るため、質の高い修繕を行うことができない。
パートナー選びが修繕の質を左右する最大ポイントになります。弊社、石津設計はこの分類に入ります。

大規模修繕は80年代にはマンション管理会社による設計施工方式としてスタートしたが、90年代頃から徐々に設計監理方式が増加してきた。その背景には、「管理組合は合意形成」「工事予算が公金的性格」ということがあり、工事のあり方に競争と透明性が求められてきた。

近年大規模修繕工事の設計コンサルタントの中に“不適切コンサルタント”が出現してきています。
管理組合の利益に反する行為を水面下で行うため表面化しません。
彼らは初期段階で格安の業務費を提示しますが、管理組合の見えないところで施工業者から多額のバックマージンを受取り利益を回復するものです。これでは真の設計監理方式ではなく、管理組合の側に立つパートナーとして味方にはなり得ません。
防衛策としては、委託先コンサルタントの情報収集(経歴・実績・評判・能力)と、ヒアリングなどで理念・ポリシー・業務体制などを確認し、委託費の安さに惑わされることなく、真に管理組合にとって役立つパートナー(味方)を選定することです。

石津建築設計事務所が選ばれる理由

-1. マンションの大規模修繕業務にて地域No.1の実績

マンション大規模修繕業務に精通し、多数の経験から確固たる知識・技術を獲得・保持しています。机上の知識だけでなく、実際の現場で数多くの修繕業務に参加してきたからこそ管理組合様に多数のアドバイスが可能です。

-2. 50年間、一般の企業や団体等に依存せず「消費者第一」

他の団体や特定企業には一切依存しておりません。常に「消費者第一、管理組合第一」で業務に専念することを誓います。
総会~工事会社の選定に留まらず、工事中にも徹底的な施工確認、説明会等のサポートを行います。修繕業務においては他社との繋がりを持たず、常に管理組合の立場に立ち第3者の視点から、工事会社の選定・工事確認を行います。不正は絶対に行いません。

-3. 建築のコスト管理に長けています。

数多くの実績から、コスト管理を得意としています。設計時にはマンションの状況を詳しく調査し、コストの管理を徹底します。不要な工事を省くことで出費を削減し、修繕箇所に優先順位を割り振るなど工事費を適正に分配投資します。
当然次回以降の大規模修繕のことを考慮し、適切な工事仕様を組みます。

-4. 品質管理が厳重です。

徹底的な「消費者目線」で業務を行うため、施工の品質審査には自信があります。工事会社との癒着もなく第3者の視点から、工事の進行を確認します。当然施工品質の審査の記録は綿密に残してゆきます。

-5. 他社にない技術を駆使します。

建物の劣化や汚損の原因は多種多様です。たとえば外壁タイルの洗浄方法は新築時の洗浄とは異なり、工法的に多くの制約が生じます。劇薬となる有害洗浄剤は作業員はもとより居住者の皆様にも健康障害を起こしてはなりません。当然廃液など環境に影響のある薬剤も使用できません。一般的にあまり知られていないかもしれないカビは、建物を傷める大きな要因であることもわかってきました。そこで外壁タイルの洗浄やカビ処理に対し、完全バイオの研究している企業とも協力して適材適所でその技術を活かしています。
その他の技術としてあげれば、床の塩ビシートの洗浄工法・チョーキング劣化した色彩の復元工法・タイル目地の劣化対策・仮設材の選定方法など、現場の状況に最も適した技術を組み込んだ設計を行います。さらに石津設計事務所が属しているマンション改修専門団体である、建診協が主催する研修会などから得られる最新の技術も存分に活用し、「守りながらきれいにする」を合言葉に守る技術ときれいにする技術の研究を続けています。
建物は建てた後に要する維持保全費や運用コストは長期にわたりかかります。これらのコストの最適化診断は他社では提案できないサービスです。そこで石津設計では建物の生涯費用を最適化するアドバイスも行っています。

-6. 管理組合役員と居住者の負担を軽減します。

マンションの大規模修繕工事を何度も経験する人はまずいません。理事長をはじめ理事の方は大きな不安を抱えることになります。原資となる積立金の予算化はどのように、公金的な性格を持った資金での工事だけに施工業者の選定をどのように、そして選定経過をどうしたら明朗にできるか、工事中はどのような事態が生じるのか。理事会・総会への対応と説明は、などなど数え上げればきりのないほど多くの課題が浮かんできます。
一方居住している方の要望なり不安事項を丁寧に汲み上げ、そして納得の積み重ねによって管理組合運営を円滑に進めることも業務の一環としてサポートを行っています。
石津設計では単に大規模修繕工事において専門分野にとどまらず、管理組合の中で混乱やコミュニケーションの齟齬といったトラブル防止にも配慮しながら、管理組合役員の負担を徹底的に軽減する努力をしています。一例をあげれば工程表を提示し、各業務の説明会、報告会・理事会・臨時総会・定例会議・工事検査など、管理組合の立場に立った資料を整備し、管理組合側の納得を得られる努力を通じて、役員の負担軽減を最大限行っています。

-7. 建診協主催の勉強会で講師を務めています。

国土交通省認可団体である建診協主催の勉強会で講師を務めています。専門的な知識の乏しい管理組合の方々とともにマンション管理のイロハから大規模修繕工事まで、管理組合が知っておかなければならない初歩的なことをわかりやすくお話しています。勉強会には毎回多くの管理組合の方が参加されお互いに知識の向上を図っています。自分たちが主体となってマンションの管理運営を行う意識や、大規模修繕でも管理組合主導で進める方法などお話してきました。このような勉強会はこれからも続けてゆきます。既にマンションにお住まいの方・これからマンションを購入しようと考えている人はぜひ勉強会にご参加ください。正しい知識でマンションライフを楽しんでいただきたいと念願しています。
(私たちの主張)
「マンションを良くしよう」
「ヴィンテージマンションを目指そう」
「得するマンション管理を始めよう」